No mercado imobiliário, a formalização do negócio é imprescindível para que ocorra a transferência do imóvel para o nome do comprador. Ainda mais, é por meio desta oficialização que o cliente adquire seus direitos reais sobre a propriedade.

Nesse sentido, além do Contrato de Compra e venda de imóvel, é muito importante ir ao Cartório de Registro de Imóveis para que o Registrador faça a oficialização deste negócio. Em consequência disso, o imóvel é transferido do vendedor para o comprador.

Dito isto, um dos requisitos para formalizar este negócio é realizar a Escritura Pública de compra e venda do imóvel e o Registro desta Escritura (“O registro do domínio”). Você sabe o que significa esses dois termos e quais as suas diferenças?

O que é escritura pública de imóvel?

A escritura pública de um imóvel é um documento utilizado para realizar todo tipo de negócio imobiliário. Além disso, ela é obrigatória quando as partes desejam transferir ou comprar o imóvel, uma vez que o Cartório a utiliza como ferramenta para passar o objeto do ‘proprietário A’ para o ‘proprietário B’.

Desse modo, O STJ escreve o seguinte:

“[…] art. 108 do Código Civil de 2002, no sentido de que a escritura pública é essencial para a validade do negócio jurídico de transferência de direitos reais sobre imóvel de valor superior ao parâmetro legal. (AgInt nos EDcl no AREsp 1301832/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/03/2020, DJe 19/03/2020).”

Sendo assim, conforme o art. 108 do Código Civil, a escritura pública de imóveis é instrumento adequado para transferir a propriedade imobiliária lá no cartório de registro de imóveis.

Mas saiba que o contrato de compra e venda, independentemente do valor do imóvel, é algo muito costumeiro no Brasil. Em outras palavras, no Mercado Imobiliário, as pessoas utilizam muito este documento.

Isto porque na escritura pública de posse de imóvel não é possível colocar todas as obrigações realizadas entre as partes. Sendo assim, é usual fazer um contrato de compra e venda, demonstrando todas as responsabilidades dos envolvidos assim como todas as peculiaridades do negócio imobiliário.

Assim que feito isto, as partes avançam para a próxima etapa: fazer a escritura pública de compra e venda do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Existe contrato de imóvel que não precisa passar pela escritura pública?

É relevante dizer que existem alguns documentos que não precisam realizar a escritura pública. Isto acontece porque a lei indaga que esses escritos/títulos possuem força de escritura.

Um exemplo disso, é quando compra um apartamento por meio de um financiamento. Esta negociação é intermediada pelo Banco. Ele realiza o contrato de financiamento de compra e venda. O comprador assina este contrato. Este título tem força legal de escritura pública.

E o que é certidão de registro do imóvel?

É recorrente as pessoas fazerem confusão entre a escritura pública e registro de imóvel. São coisas diferentes. A escritura pública é instrumento para transferir a propriedade. Já o registro é o que garante que aquele imóvel pertence a determinada pessoa.

O registro – certidão de registro do imóvel – é um documento feito após a realização da escritura pública. Ele é um documento aquisitivo do imóvel. Em outras palavras, o registro certifica que determinada pessoa é a verdadeira proprietária de determinado imóvel.

Isto posto, é famoso aquele jargão “quem não registra não é dono”. Se o Cartório não registrou o imóvel, este não pertence à pessoa que alega ser proprietária dele, sendo perfeitamente possível dizer que quando se realiza a escritura pública do imóvel, ainda não é possível tê-lo como parte de seu patrimônio. Até este momento, houve apenas a criação de direitos obrigacionais (pessoais), como por exemplo, a responsabilização patrimonial, porém ainda não se adquiriu nenhum atributo da propriedade, a qual será conquistada quando feito o registro, sendo este o fator gerador do nascimento do direito real, conferindo ao proprietário a oponibilidade erga omnes (CC, arts. 1.224 e 1.245).

Desse modo, o registro também serve para anotar os atos da propriedade, como por exemplo, loteamentos e incorporações.

Por que o registro do imóvel é importante?

Além do que foi dito acima, a importância do registro de imóveis faz com que a pessoa consiga retomar o imóvel de um terceiro, por exemplo.

Imagine a seguinte situação como exemplo: Joana entrega (concede/outorga) a escritura pública de um apartamento para Pedro. Este não leva o documento ao Registro.

Além disso, Joana entrega uma nova escritura pública do mesmo apartamento para João. Este leva o documento a registro (CC, art. 1.227). Desse modo, Pedro não adquiriu a propriedade do apartamento. Quem o adquiriu foi João.

Isto posto, Pedro só poderá responsabilizar Joana em relação ao patrimônio, exigindo Perdas e Danos (CC, art. 389), porém não poderá exigir a propriedade, visto que ele não registrou a escritura pública. Ainda mais, João adquiriu o mesmo imóvel de forma correta e sem saber da situação de Pedro, ou seja, de boa-fé.

Com isso, chegamos no momento de esclarecer os 4 princípios do registro do imóvel:

• Prioridade;
• Especialidade;
• Publicidade; e
• Continuidade.

Registro do imóvel: o que é o princípio da prioridade?

Significa que a primeira pessoa que protocolizar a escritura, tem preferência em protocolizar os demais títulos futuros.

Registro do imóvel: o que é o princípio da especialidade?

Significa que cada imóvel tem uma descrição única e uma numeração individualizada. Isto permite identificá-lo com mais facilidade e sem problemas de confundi-lo com outro imóvel.

Registro do imóvel: o que é o princípio da publicidade?

Significa que qualquer pessoa pode consultar a matrícula do imóvel para verificar quem é o dono da propriedade bem como se ela possui ônus reais ou não.

Registro do imóvel: o que é o princípio da continuidade?

Impede que um terceiro venda um imóvel que não lhe pertence. É desse princípio que vem a frase “quem não é proprietário, não pode vender validamente.”

Para finalizar, é essencial que você saiba que o registro de imóvel funciona por meio de 5 livros.

O protocolo é o livro 1 do Registro e ele tem a função de organizar os documentos para realizar o próprio ato de registro ou para fazer averbações.

O Registro Geral é o livro 2 do Registro e ele tem a função de fichar as matrículas do imóvel bem como escrever todos os acontecimentos que aconteceram com a propriedade.

O Registro Auxiliar é o livro 3 do Registro e ele tem a função de facilitar as atividades (os atos) do profissional no Cartório.

O Indicador Real é o livro 4 do Registro e ele tem a função de anotar e identificar os imóveis com apenas o endereço (nome da rua, bairro e etc).

O Indicador Pessoal é o livro 5 do Registro e ele tem a função de indicar o proprietário do imóvel.

Gostou do texto sobre o que é Escritura Pública e o que é Registro de imóvel? A diferença deles é muito importante. Comenta aqui embaixo o que você achou.